일산,평촌,분당의 재건축에 대한 생각( 주관적임)

안녕하세요 부수샘 세랜입니다. 

오늘은 현재 부동산 상황에 대한 저의 개인적인 생각을 

정리해보려 합니다. 

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부동산 관련기사를 매일 찾아보는 와중에 오늘 눈에 띄는 기사를 보았다.일산,산본,평촌에 매물이 증가하는 추세라는 글 이다.

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본문 글을 요약하자면 일산과 산본에서는 신도시 재건축의 청사진이 그려짐에 따라 분담금에 대한 우려로 + 지금 이 분위기에 매도하자 (지금이 아니면 안될 것 같아) 등등의 생각으로 매도분위기가 형성되고 있다

 

일산은 그동안 집값이 많이 오르지 않았다. 정확히는 2010~2016년 수도권 가격이 다같이 주춤하고, 그 이후 상승장에서 

일산은 주춤한 가격을 많이 회복하지 못했다. 

 

 

현재 36평의 가격이 8억이 넘지 않는다. 이 단지가 그래도 일산 안에서는 학부모들이 좋아하는 오마중 오마초가 근접한 단지임에도, 가격이 많이 회복못한 모습.

 

 

이 마저도 6억대 거래가 꽤나 많았던 것을 보면 거래가 활발하지 못했다. 사고 싶은 사람보다, 팔고 싶은 사람이 많다보니 가격이 쉽게 오르지 못했다. 일산의 가장 큰 문제는 도시 노후화 보다,수도권 일자리 접근성이 떨어진다는 것이다. 

그렇다보니 젊은 층들이 일산을 떠나기 시작했고 지금은 어르신들이 일산에 남아서 일산을 지키고 계신다. 

이런 상황에서 재건축? 분담금? 은 부담스러운 상황이다. 고스란히 소유주들이 내야하는 금액이 2~3억 (어쩌면 더 ) 일수도 있는 상황에서 은퇴한 어르신들에게는 그 자체가 부담이 될 수도 있다.

집값이 많이 올라서 분담금을 커버할 수 있다면 모를까. 현재 일산의 상황에서는 그럴 가능성이 적어 보인다. 

 

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그 다음은 평촌,산본이다. 평촌은 평북이 (범계역 기준 윗쪽 동네) 소형평형이 많기에 재건축이 될 시 상대적으로 분담금이 많을 수 밖에 없다는 이유로 매도 분위기라고 한다.

평북, 그리고 아래로는 평남이라고 합니다.

 

평촌안에서도 귀인중 학군을 선호하다보니 평남의 집값이 더 견고하며 크게 흔들리지 않았다. 그럼에도 평남은 대형평형이 많다보니, 지난 상승장에서 가격이 크게 오르지 못했다. 오히려 소형평형이 더 가격이 올랐었다. 하지만, 이번 평촌의 대규모 공급으로 가격이 많이 흔들리고 있다.그래서인지 지난 상승장에 가격이 올랐음에도 매도세가 더 강해진 것 같다.

특히 평북은 최근 2년정도 가격 회복세가 더디고 투자자들이 물건을 던지기 시작하며 오히려 가격이 떨어지는 단지들도 보였다. 

 

가격이 전혀 반등하지 못하고 있다. 23년도 24년도 잠깐의 반등도 없이 컨디션에 따른 정도의 가격변동세이다. (대규모 공급 + 분위기) 이렇다보니, 투자자들도 평북에 대한 미련이 줄었다.하지만 그럼에도 평촌이다. 평촌은 과거 엄청난 가격상승을 보여주었고 지금또한 그 가치가 충분한 동네이다. 그래서 상대적으로 일산보다는 미래가 밝다고 생각한다. 

 

 

거래도 꽤나 이루어지고 있다. 20평형이 4억대라.. 괜찮다..분당 11평이 5억대인데 말이다.

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자 이제 분당이다. 분당은 오히려 매물이 줄었다고 한다.분당은 그 동안 상승장도 잘 보여주었고, 이번 하락장에서도 신도시 중에서는 가장 많은 반등을 보여주었다.

 

11평짜리 원룸의 가격모습이다.

서현쪽은 7억대도 있었다. 잠실엘스 11평이 10억대이니, 분당은 뭐 저렴한 편인걸까? 

강남 접근성, 직주근접의 중요성이라고 생각하며 살고있는 사람들(판교직장) 의 상황도 중요하다. 

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나는 일산에도 평촌에도 분당에도 가족이 있다. 그래서 이 세 지역 모두 잘되기를 바라는사람이다. 그럼에도 현실은 냉정하게 보여주고 있다.  앞으로 일산과 산본 평촌의 미래는 어떻게 될까? 나는 산본 평촌은 좋아질 것이라 생각하며 지금 저평가라고 생각한다. 일산의 경우 교통편의 개선이 필요하다. 지금의 gtx만으로는 아쉬워 보인다. 그렇지 않는 이상 일산은 지금의 상황에서 벗어나기 어려워보인다. 하지만 가서보면 정말 살기 좋은 동네라서 더 씁쓸하다. 분당은 이미 살고있는 입주민들의 모습에서 답이 나온다, 집을 왜팔아? 이 황금송아지를! 이런 느낌이다. 

최근 상승장을 겪은 우리들은 답을 알고 있는 듯하다. (하지만 이게 100%는 아니겠지) 나는 최근에 매도매수를 한 사람으로써 가슴이 정말 아프지만..ㅠㅠ 부동산을 보유한 모두가 잘되었으면 좋겠다..